A adjudicação que não desfaz o passado

Há decisões judiciais cuja insuficiência não se encontra propriamente na norma que invocam, mas na forma pela qual constroem o fenômeno sobre o qual essa norma incidirá. A legislação pode ser corretamente citada, a categoria processual pode ser formalmente identificada e a conclusão pode até apresentar uma aparência de encadeamento lógico, sem que a realidade submetida ao julgamento tenha sido efetivamente compreendida. O problema, nesses casos, antecede a subsunção. Não se trata ainda de saber se determinada norma foi bem ou mal aplicada, mas de verificar se o objeto ao qual ela foi aplicada corresponde ao fenômeno realmente produzido pelas relações jurídicas. Quando o julgador seleciona um fragmento da realidade, atribui-lhe a condição de totalidade e, a partir dele, elimina os demais elementos do caso, a conclusão pode ser internamente coerente e, ainda assim, exteriormente falsa. É precisamente nesse intervalo entre coerência interna e falsidade fenomenológica que a Reconstrução Fenomenológica Aplicada encontra um de seus campos mais importantes de incidência.

A controvérsia examinada nasceu de uma situação que não poderia ser reduzida a uma única relação jurídica. Um arrendatário rural exercia a posse e explorava economicamente determinado imóvel desde 2002; o arrendador, posteriormente, constituiu alienação fiduciária sobre o mesmo bem em favor de uma instituição financeira; diante do inadimplemento da obrigação garantida, a propriedade foi consolidada em nome da credora fiduciária; frustrados os leilões extrajudiciais, o imóvel foi alienado diretamente a um terceiro; e o arrendatário, que não havia sido comunicado para exercer seu direito de preferência, ajuizou ação de adjudicação compulsória, após realizar o depósito do preço e dentro do prazo que considerava aplicável. A petição recursal identifica, portanto, não uma relação simples entre arrendador e arrendatário, mas um plexo no qual coexistem o arrendamento rural, a alienação fiduciária, a consolidação da propriedade, a compra e venda posterior e o exercício judicial do direito de sequela. A própria peça representa graficamente, em sua página 6, essa multiplicidade relacional: o arrendador, o arrendatário, a credora fiduciária e o adquirente aparecem ligados por negócios distintos, cujos efeitos não podem ser compreendidos pela análise isolada de apenas um deles.

A sentença, no entanto, interrompeu essa reconstrução antes que ela pudesse ocorrer processualmente. Ao indeferir a petição inicial por suposta ausência de interesse processual, concluiu que a preferência assegurada pelo Estatuto da Terra não se aplicaria porque a alienação não havia sido promovida voluntariamente pelo arrendador diretamente ao terceiro adquirente. O imóvel fora antes consolidado em nome da Caixa Econômica Federal, em razão da alienação fiduciária, e depois vendido ao réu. Como não existiria uma relação direta entre o arrendatário e a instituição financeira, e como a participação da empresa pública poderia ainda suscitar questão de competência federal, a ação foi considerada inadequada. O fenômeno foi, assim, comprimido numa sequência aparentemente simples: o arrendador não vendeu ao adquirente; a instituição financeira tornou-se proprietária; a instituição financeira vendeu ao terceiro; logo, o direito do arrendatário não alcançaria essa alienação. A sentença não apenas resolveu uma questão jurídica. Antes disso, definiu quais relações seriam admitidas como integrantes do objeto e quais seriam excluídas da realidade juridicamente relevante.

A apelação promove movimento inverso. Em vez de aceitar a sequência dos registros imobiliários como totalidade do fenômeno, retorna às relações que tornaram esses registros juridicamente possíveis e pergunta quais efeitos cada uma delas poderia produzir sobre as demais. A alienação fiduciária não é tratada como acontecimento capaz de apagar retroativamente a relação agrária; a consolidação da propriedade não é tomada como uma interrupção metafísica da história do imóvel; a aquisição pelo terceiro não é interpretada como nascimento absoluto de uma realidade completamente desligada da posse, do trabalho agrícola e do arrendamento anteriormente existentes. Cada negócio modifica o estado jurídico do bem, mas nenhum deles possui, por si só, o poder de declarar inexistente tudo aquilo que não ingressou na matrícula com igual visibilidade. A reconstrução exige reconhecer que a realidade registral é parte do fenômeno, não o fenômeno inteiro.

Esse ponto é decisivo porque o Direito Agrário não pode ser compreendido apenas como uma modalidade especializada do Direito Civil, à qual se aplicariam automaticamente as mesmas presunções, hierarquias e formas de publicidade. A peça sustenta a prevalência da regulação agrária específica, a irrenunciabilidade de seus preceitos e a validade do arrendamento rural independentemente de sua redução integral ao registro. O contrato agrário admite forma verbal ou tácita e organiza uma relação em que a exploração produtiva da terra possui densidade própria. Por isso, a ausência de averbação não poderia ser simplesmente equiparada ao regime do direito de preferência do locatário urbano, no qual a legislação exige publicidade registral em determinadas circunstâncias e prevê expressamente obstáculos ao exercício da preferência em hipóteses de realização de garantia. A comparação entre os regimes não serve para aplicar analogicamente a restrição da Lei de Locações ao Estatuto da Terra, mas para revelar que o legislador adotou soluções distintas. Onde uma lei exigiu registro e excluiu certas formas de alienação, a outra não o fez. A distinção normativa, nesse sentido, constitui parte da reconstrução do fenômeno, porque impede que um instituto seja silenciosamente redesenhado por categorias pertencentes a outro.

A questão central não era apenas saber se o arrendatário ainda poderia exercer a preferência. A preferência, em seu sentido anterior à alienação, já havia sido frustrada. Não lhe fora oferecida a oportunidade de igualar a proposta ou adquirir o imóvel antes da transferência a terceiro. O que permanecia era outra posição jurídica: o direito de sequela, entendido como poder de haver para si o imóvel alienado, mediante o depósito do preço e a propositura da ação no prazo legal. Essa distinção é essencial. A preferência atua antes ou durante a alienação, quando o titular ainda pode ser colocado no lugar do possível adquirente. A sequela atua depois da violação, quando a relação jurídica originária já foi celebrada sem observância da prerrogativa legal. Confundir ambas significaria exigir que o arrendatário exercesse, depois da venda, um direito cuja utilidade pertencia ao momento anterior. A ação proposta não buscava reproduzir tardiamente a preferência, mas ativar a consequência jurídica prevista justamente para a hipótese em que ela não pudesse mais ser exercida de maneira regular.

A apelação insiste, por isso, numa depuração conceitual que ultrapassa a mera escolha do nome da demanda. A pretensão não era declarar nula a alienação fiduciária, invalidar a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira ou anular a compra e venda realizada posteriormente. Tampouco se desejava restaurar o domínio do antigo arrendador ou fazer o imóvel retornar ao patrimônio da credora fiduciária. O que se pretendia era a constituição judicial de uma nova relação jurídica entre o arrendatário e o adquirente, mediante adjudicação compulsória. Essa construção desloca o centro do problema. Se a ação não busca desconstituir os negócios anteriores, a presença da instituição financeira no polo passivo deixa de ser pressuposto necessário; se a validade da consolidação e da venda não é diretamente atacada, a competência da Justiça Federal não decorre automaticamente da antiga participação da empresa pública; se o provimento esperado é constitutivo, a ação não depende da declaração de inexistência das relações precedentes. O Direito não é convocado para apagar o passado, mas para produzir, sobre o passado preservado, uma nova configuração jurídica.

Essa passagem revela uma das operações mais características da RFA: distinguir a existência de uma relação jurídica de sua eficácia integral perante todos os sujeitos alcançados pelo fenômeno. A venda realizada ao terceiro pode ser válida entre os contratantes e, ainda assim, mostrar-se ineficaz perante o titular de um direito de sequela oportunamente exercido. Não existe contradição necessária entre essas proposições. A validade do negócio diz respeito à sua formação e à presença de seus requisitos; a eficácia relativa diz respeito à aptidão de seus efeitos para prevalecer contra determinada posição jurídica exterior. A sentença parece ter trabalhado com uma alternativa rígida: ou a alienação seria inválida e deveria ser atacada, ou seria válida e impediria a pretensão do arrendatário. A apelação reconstrói uma terceira possibilidade, que não é propriamente intermediária, mas estruturalmente distinta: a relação permanece válida, porém não pode impedir a formação de outra relação jurídica imposta pelo exercício do direito potestativo do arrendatário.

O caráter constitutivo da adjudicação permite compreender por que a nomenclatura das ações anteriores não deveria prevalecer sobre os efeitos efetivamente produzidos pelas respectivas decisões. Precedentes podem empregar expressões como ação anulatória, ação declaratória de nulidade, ação de preferência ou adjudicação compulsória, sem que a denominação utilizada revele com precisão a natureza do provimento. A apelação recusa a jurisprudência como repositório de etiquetas e procura identificar o que os tribunais realmente determinaram. Quando uma decisão ordena que o imóvel seja transferido ao arrendatário, mediante o depósito do preço, independentemente do consentimento do adquirente, o efeito jurídico produzido é constitutivo e adjudicatório, ainda que a ação tenha sido nomeada de outro modo. A RFA aplicada à jurisprudência exige justamente isso: não aceitar o título da demanda, a ementa ou a palavra repetida como substitutos da reconstrução da razão de decidir e da consequência jurídica concretamente estabelecida.

A peça também percebe que o interesse processual não poderia ser negado a partir de uma antecipação do próprio mérito. A ação somente seria inadequada se, mesmo reconhecidos como verdadeiros os fatos narrados e examinadas as relações jurídicas expostas, o provimento pedido fosse incapaz de produzir a utilidade pretendida. Mas a sentença, para concluir pela inadequação, precisou decidir previamente que a alienação fiduciária e a posterior aquisição por terceiro excluíam o direito de sequela do arrendatário. A suposta ausência de interesse processual não resultou de uma inadequação evidente entre meio e fim; resultou de uma interpretação materialmente desfavorável da legislação agrária. A categoria processual funcionou, portanto, como forma de antecipar uma decisão de mérito sem permitir o desenvolvimento da relação processual, a contestação, a instrução e a produção das provas que poderiam completar a reconstrução.

Essa utilização do interesse processual produz uma inversão particularmente grave. Em vez de perguntar se a ação de adjudicação compulsória poderia, em tese, entregar ao autor o domínio pretendido, perguntou-se se o direito material afirmado seria, ao final, reconhecido. A primeira questão pertence à adequação; a segunda, ao mérito. A existência de precedentes que admitem a adjudicação do imóvel rural em favor do arrendatário não notificado, mediante depósito do preço, já era suficiente para afastar a ideia de uma incompatibilidade absoluta entre a via eleita e o provimento pretendido. A apelação recorda que o Estatuto da Terra admite a adjudicação compulsória e que o contrato de arrendamento não precisa estar registrado para que a preferência possa ser reconhecida. A eventual incidência ou não dessa orientação diante da alienação fiduciária deveria ser resolvida após o processamento, não utilizada como fundamento para impedir que o processo existisse.

A reconstrução jurídica ganha maior profundidade quando a peça integra ao problema dominial a dimensão possessória e funcional do imóvel. O arrendatário não aparece apenas como titular abstrato de um contrato. Ele exercia a posse desde 2002, promovia sucessivas culturas agrícolas e mantinha a terra produtiva muito antes da constituição da alienação fiduciária. A documentação relacionada na apelação incluía contratos de arrendamento, declaração de produtor que cultivava no imóvel, notas fiscais de insumos e todas as imagens aéreas disponíveis no Google Earth entre 2004 e 2020. O processo, portanto, não tratava de uma prerrogativa artificialmente construída depois da alienação, mas de uma relação material prolongada, visível e economicamente produtiva.

Essa dimensão não substitui o título nem converte automaticamente a função social em fonte autônoma de propriedade. Sua função argumentativa é outra. Ela restitui densidade ao arrendamento e impede que a relação agrícola seja tratada como um vínculo invisível, episódico ou destituído de realidade externa. A terra havia sido trabalhada, cultivada e tornada economicamente útil pelo arrendatário durante quase duas décadas. Enquanto os nomes se sucediam no registro, a relação material com o bem permanecia. A propriedade formal transitava; a posse produtiva conservava continuidade. A RFA permite perceber que o fenômeno imobiliário não se esgota na sucessão documental dos titulares, porque a própria Constituição e a legislação civil reconhecem que o domínio recebe sentido também a partir da função social e da efetiva relação mantida com a coisa.

A imagem mais expressiva dessa estrutura talvez esteja na afirmação de que o trabalho do arrendatário tornou cômodo o exercício da propriedade por todos aqueles cujos nomes passaram pela matrícula. Enquanto os titulares formais conservavam, transferiam ou perdiam posições registrais, alguém mantinha concretamente a produtividade do imóvel. A alienação fiduciária foi constituída sobre uma terra explorada por terceiro; a propriedade consolidou-se sobre uma terra que continuava ocupada e produtiva; a compra direta foi realizada sobre um imóvel expressamente anunciado como ocupado. A realidade possessória não se ocultava. Ela era materialmente visível, mesmo quando juridicamente ignorada. A reconstrução, nesse ponto, não cria conhecimento retroativo: revela que os negócios sucessivos foram celebrados diante de sinais objetivos da presença alheia.

O adquirente, portanto, não poderia ser reconstruído como personagem abstrato que simplesmente confiou no registro e encontrou posteriormente uma situação imprevisível. A própria proposta de venda direta indicava a condição de imóvel ocupado; imagens e documentos apontavam a atividade agrícola; a ocupação era prolongada, ostensiva e compatível com a natureza rural do bem. A apelação não precisava demonstrar, nessa etapa, a má-fé definitiva do comprador para sustentar o processamento da ação. Bastava mostrar que a narrativa judicial de um terceiro absolutamente estranho e desavisado não podia ser adotada como premissa incontroversa antes da instrução. A boa-fé, quando reduzida a presunção automática derivada do registro, deixa de ser conceito jurídico e converte-se em proteção contra a própria realidade.

Também por isso a tutela de urgência requerida não pretendia bloquear o domínio, impedir a alienação ou antecipar a adjudicação. Buscava apenas averbar a existência da demanda na matrícula, de modo a advertir terceiros e preservar a utilidade da futura prestação jurisdicional. A medida tinha caráter informativo e cautelar: o imóvel poderia continuar sendo objeto de negócios, mas ninguém poderia alegar completo desconhecimento do litígio. A peça sustenta que, embora não se tratasse de execução e não incidisse a averbação premonitória típica, o poder geral de cautela permitiria a anotação, especialmente porque o objeto da ação dizia respeito a direito real e havia risco de edificação ou transmissão a terceiros. O pedido final limitou-se, no mérito recursal, à cassação da sentença e à baixa dos autos para o regular processamento da causa, além da averbação cautelar.

Há uma contenção metodológica importante nessa escolha. A apelação desenvolve uma tese extensa, examina o mérito em profundidade e demonstra a plausibilidade da adjudicação, mas não pede ao Tribunal que julgue imediatamente procedente a pretensão principal. O objetivo recursal é mais elementar e institucionalmente mais rigoroso: assegurar que a demanda possa existir, que o réu seja citado, que o contraditório se forme e que as provas sejam produzidas. A intensidade da fundamentação não amplia artificialmente o pedido. Ela serve para revelar a gravidade do erro anterior e demonstrar que não havia qualquer inadequação manifesta capaz de justificar o indeferimento liminar.

Essa contenção permite distinguir profundidade argumentativa de excesso decisório. A reconstrução fenomenológica não exige que todo órgão jurisdicional resolva imediatamente a totalidade das questões identificadas. Exige que cada decisão reconheça a totalidade necessária ao exercício correto de sua função naquele momento. Ao Tribunal, bastaria compreender que havia uma controvérsia jurídica real, apoiada em legislação, doutrina, precedentes e fatos passíveis de prova; que a adjudicação compulsória possuía aptidão abstrata para produzir o resultado buscado; que a instituição financeira não precisava necessariamente integrar a lide; e que a especificidade do Estatuto da Terra impedia a transposição automática das restrições próprias de outros regimes. Reconstruído esse mínimo suficiente, a conclusão processual necessária seria permitir o prosseguimento.

O caso demonstra, assim, que a RFA não atua apenas quando o Direito desconhece um fato. Ela atua também quando conhece todos os fatos relevantes, mas os organiza de maneira inadequada. A sentença sabia da existência do arrendamento, da alienação fiduciária, da consolidação da propriedade, da venda ao terceiro e do pedido de adjudicação. O defeito não estava necessariamente na ausência de informação, mas na arquitetura conferida a ela. A alienação fiduciária foi transformada em acontecimento dominante; o arrendamento tornou-se relação periférica; a consolidação foi tratada como corte absoluto; a venda posterior apareceu desvinculada da ocupação; e o direito de sequela foi assimilado ao direito de preferência já frustrado. Os elementos estavam presentes, mas sua disposição produziu uma realidade deformada.

Reconstruir significa alterar essa disposição. O arrendamento não desaparece porque a propriedade se consolidou em outro patrimônio; a alienação fiduciária não necessariamente absorve todos os efeitos de uma relação agrária; a validade dos negócios sucessivos não exclui a possibilidade de ineficácia relativa; a ausência de comunicação não extingue a tutela do arrendatário, mas pode justamente converter a preferência em sequela; a adjudicação não pretende destruir o passado, mas formar uma nova relação; a antiga presença da instituição financeira não cria automaticamente competência federal; a falta de registro do arrendamento não equivale à inexistência da relação; e o interesse processual não pode ser eliminado pela antecipação de uma controvérsia material complexa.

O ponto mais profundo do caso está talvez na compreensão de que o Direito não reconstrói corretamente quando procura um único negócio jurídico soberano, capaz de reduzir todos os demais à irrelevância. O fenômeno é relacional. Cada posição existe dentro de uma cadeia: o arrendador constituiu a garantia sobre um imóvel já explorado; a credora recebeu uma propriedade gravada por uma realidade possessória; o adquirente comprou um bem ocupado; o arrendatário procurou exercer uma consequência jurídica contra aquele em cujo patrimônio o imóvel finalmente ingressou. Nenhum sujeito pode ser compreendido inteiramente fora dessa cadeia. A responsabilidade, a eficácia e a tutela não decorrem de uma imagem estática do registro, mas do percurso pelo qual cada posição foi formada.

Na RFA, a temporalidade não é mero pano de fundo. Ela integra a estrutura do fenômeno. Saber quem possuía o imóvel em 2002, quando a garantia foi constituída em 2012, quando os contratos foram documentados, quando ocorreu a consolidação em 2019 e quando o terceiro adquiriu o bem em 2020 é indispensável para compreender a relação entre posse, conhecimento, publicidade e eficácia. O tempo revela que aquilo que a sentença tratou como circunstância surgida depois da propriedade fiduciária possuía, segundo a narrativa recursal, origem material anterior. O arrendamento escrito pode ter sido formalizado posteriormente, mas a posse e a exploração agrícola eram muito mais antigas. A reconstrução temporal impede que a data do documento seja confundida automaticamente com a data de nascimento do fenômeno.

O caso também expõe uma diferença entre realidade jurídica e realidade documental. Documentos provam relações, mas não necessariamente as criam. O contrato escrito pode registrar um arrendamento já existente; a matrícula pode publicizar um domínio sem esgotar todos os direitos incidentes sobre a coisa; a escritura pode formalizar uma aquisição realizada diante de uma ocupação manifesta; as imagens aéreas podem revelar uma continuidade material que os atos registrais não descrevem. A RFA exige que cada documento seja compreendido segundo sua função própria. Não se deve pedir ao registro imobiliário que contenha toda a realidade possessória, nem exigir que a posse substitua o registro onde este é constitutivo. O método não confunde planos, mas também não permite que um deles declare inexistente o outro.

Essa decisão recursal, embora formulada como apelação contra sentença terminativa, constitui um laboratório particularmente rico porque evidencia uma das falhas mais recorrentes da prática jurídica: a utilização de categorias processuais para evitar o enfrentamento de fenômenos materiais complexos. A ausência de interesse, a ilegitimidade, a incompetência e a inadequação da via podem ser conclusões corretas, mas também podem funcionar como mecanismos de redução. Quando uma causa apresenta relações pouco usuais, o intérprete pode sentir a tentação de simplificá-la até que caiba numa hipótese de extinção. O processo deixa, então, de ser instrumento para compreender a controvérsia e transforma-se em mecanismo para recusá-la.

A reconstrução fenomenológica não garante que o arrendatário vencerá ao final. Ela não substitui a prova, não elimina argumentos contrários e não converte plausibilidade em certeza. Sua exigência é anterior e mais elementar: que a possibilidade de resposta seja definida a partir do fenômeno inteiro, e não de sua mutilação. O autor poderia, depois da instrução, não demonstrar a origem ou a continuidade do arrendamento; poderia surgir obstáculo jurídico não superado pela tese recursal; o regime da alienação fiduciária poderia receber interpretação diversa; a prova poderia enfraquecer a alegação de ciência dos envolvidos. Nada disso, porém, autorizava tratar a ação como ontologicamente inútil antes de permitir que esses pontos fossem discutidos.

O Laboratório RFA encontra neste caso uma formulação precisa: a inadequação processual não pode ser declarada a partir de uma realidade material inadequadamente reconstruída. Antes de extinguir, era necessário compreender; antes de negar a utilidade da adjudicação, era necessário distinguir preferência e sequela; antes de afirmar a indispensabilidade da instituição financeira, era necessário identificar o tipo de provimento pretendido; antes de equiparar o arrendamento rural à locação urbana, era necessário respeitar a especialidade normativa; antes de confiar exclusivamente no registro, era necessário reconhecer a continuidade da posse produtiva; antes de transformar a consolidação fiduciária em ruptura absoluta, era necessário examinar quais relações ela realmente extinguiu e quais poderiam continuar produzindo efeitos.

A tese, em sua essência, não pretende que o Direito ignore a alienação fiduciária. Pretende exatamente o contrário: que ela seja compreendida por inteiro, com sua função, seus limites e seus efeitos reais, sem receber poderes que a legislação talvez não lhe tenha atribuído. Também não pretende diminuir a segurança do registro imobiliário, mas impedir que a segurança seja convertida em cegueira institucional diante de relações legalmente admitidas fora dele. Não pretende desfazer negócios válidos por mera preferência valorativa, mas reconhecer que a validade de uma relação não assegura sua oposição absoluta a todo direito exterior. Não pretende privilegiar a posse contra a propriedade em qualquer circunstância, mas demonstrar que, num regime agrário, a exploração da terra e a função social não são ruídos acidentais: são partes constitutivas da realidade juridicamente considerada.

Ao final, a adjudicação compulsória aparece não como instrumento de destruição, mas de reorganização. Ela não nega que a propriedade tenha passado pelo patrimônio da credora fiduciária nem que o adquirente tenha celebrado negócio formalmente existente. Ela opera depois de tudo isso, sobre uma realidade já transformada, para constituir nova relação jurídica em favor daquele que afirma ter sido preterido em prerrogativa legal. Essa é talvez a imagem mais fiel da reconstrução: não retornar artificialmente ao estado anterior, como se nada houvesse acontecido, mas compreender tudo o que aconteceu e, a partir dessa totalidade, produzir a forma jurídica adequada ao presente.

A RFA não procura restaurar um passado intacto. Procura impedir que um fragmento do passado monopolize o sentido do presente. Neste caso, a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária havia sido tomada como acontecimento suficiente para silenciar a posse anterior, o arrendamento, a preferência legal, o direito de sequela, a produtividade da terra e a possibilidade de uma adjudicação constitutiva. A apelação devolve esses elementos ao fenômeno e demonstra que, quando todos são novamente colocados em relação, a conclusão extintiva deixa de ser necessária. A causa talvez ainda pudesse ser julgada improcedente no futuro; o que já não poderia ser sustentado, sem grave redução, era que ela não merecia sequer existir.